上周末，和中介续签了租房合同，格外顺利。

不仅如此，房租在原来的基础上便宜了块钱/月。而我，也从中介口中得知了北京租房市场的变化。

“今年房子不好租，往年这个时候都没有空房，今年看房的人很少，而且看了还不租。特别奇怪的是，以往便宜房很好出租，现在死活租不出去。我们手上还有很多~价位的房间，几个月了也没租出去…”

简单和我租房的中介聊了几句后，他似乎被打开了话匣子，开始和我攀谈起来。在他看来，目前北京留下来的都是精英，很多之前犹豫不决的北漂都借疫情离开了北京，要么回了老家，要么去了更具吸引力的新一线城市。

遵循这个看法，他继续说：“再过段时间看看，实在不行就要考虑提高房子档次，重新粉刷装修、添置新的家具以后再租出去。”用他的话说，今年租房市场的行情是好房子不愁出租，越便宜的房子越租不出去，因为需要廉价房子的人群已经不在北京了。

虽然对他“精英”人群的看法不能完全赞同，不过对于租房市场的一些变化，我还是感同身受的。因为在续租之前，我特意去打听了一下北京租房市场的最新行情。无论中介还是租客都一致认为：今年房租降价不少，有些房子再便宜也租不出去…

对于像我这样的北漂租户来说，房租降价是利好消息。但凡事要知其然，更要知其所以然。相比房租降价这个结果，我更想知道为什么降价。毕竟以一二线城市为主的核心城市，目前一手房和二手房成交市场都很火爆。卖房和租房呈现“冰火两重天”的态势。

这是我写这篇文章的初衷。

究竟是什么导致了房租的滑坡？

一、受疫情影响

疫情对房租的影响，最早可以追溯到今年二月份。万达等地产巨头纷纷给商户免了房租，引起不少网友在朋友圈、微博隔空喊话中介和房东，要求减免房租。

好不容易熬到毕业季，又遇上新发地爆发聚集性疫情。据贝壳研究院数据显示，6月15日之后的两周，北京租房市场成交量比前两周下降34.8%。全国包括北京在内的18个城市，6月租金环比下降3.2%，同比下降10.9%。

供求影响价格。常住人口的降低，必然带来租金的下降。

没人说得清，疫情期间到底有多少人离开了北京。网上一个未经证实的数据说法是，今年会有万北漂离京。或许实际情况离这个数字会有差距，不过也能说明一定问题。

我的一个明显感受是，地铁上的人比去年少了很多。街上营业的店铺和行人也都少了很多。写字楼空着一大半租不出去，以往热闹的三里屯安静了许多，川流不息的机场也冷清了很多。

按照以往情况，年后是北京租房市场旺季，毕业季更是个人租房的高峰期。但今年受疫情影响，大批租户短时间内无法返京，部分租客提前结束年前租约，还有部分务工者离开北京，租房市场热度明显降低。

租房市场的活跃度与就业环境息息相关。虽然各大企业都在积极复工复产，但受疫情影响，企业“缩减人力、降低成本”已成为一种常态，这导致租房市场的活跃度并不高。

我以前常去的餐馆，年后2-4月基本是关门的状态。为了减轻负担，店员被辞退了几个。失业导致很多人选择了离开北京，去其他城市或回家乡发展。

受疫情不间断影响，很多租户房子到期了也不愿意换房，而是选择续租。本来搬家就很麻烦，加上疫情很多小区出入不便，租户和业主沟通续租和短租的情况越来越多。更多业主也愿意给租客按月续租，毕竟非常时期找租户也不容易。

疫情制造的大段空白时间，给了很多人重新思考的机会。比如，北漂开始思考“我要不要继续留在北京？”、“我想要过什么样的生活？”、“在这座城市我得到了什么？”……

房东与中介的博弈从未如此艰难：

我爱我家研究院数据显示，今年上半年，12个热点城市租房成交总量比去年同期下降近三成。其中。北京约下降23%，武汉、杭州两城降幅达到六成以上。受此影响，热点城市租金价格有不同程度的下滑。

租房市场下行期间，出租率下滑，不能开源只好节流。

前段时间自如和业主的“不降租就解约”事件，在网上闹得沸沸扬扬，至今也没有最新定论。

在一些自如、蛋壳业主发起的维权群里，自如和蛋壳给了业主二选一的选择，要么接受房屋委托价格下调，要么解约，自如和蛋壳赔付两个月不等的房租作为违约金。同时，自如的业主还有可能需要赔付装修、家具等费用。

值得玩味的是，自如要求业主降租的房子并不是无人租住的房子，而是有租户在住的房子。一位业内人士分析，如果将无人租住的房屋清退，业主大概率会低价将房屋挂向市场，自如租户可能会因此流失。但如果清退有租户的房屋，就可以将现有租户集中安置，提高效率。

不过需要指出的是，即使业主同意自如、蛋壳的降租要求，这部分利益也不一定能给到租户。之前蛋壳就被曝出过两头吃的新闻。所以，这终究是属于中介和房东的两方博弈。

至于这次要求房东降价的原因，有人分析，自如、蛋壳、我爱我家等前期占领市场时收房价格较高，再加上隔断清理使得打隔断的“N+1”模式无法实现，导致部分房源价格倒挂，无法长期承受这部分资产。说到底，这是他们在为之前的事情买单。

二、受人口自然迁出以及新一线城市“抢人”大战影响

一线城市中，年北京人口继续净迁出。上海虽然保持人口净流入，但规模不到1万人。深圳和广州人口在大幅流入，年广州净迁入25万人。深圳没有公布人口的自然增长数据，但根据常住人口增量推算，净流入体量也有30万左右。

年我国东部省份人口净流入规模超过万，南方省份人口净流入达到万。浙江和广东人口净流入规模就达到了84.1万和82.6万，在全国遥遥领先。

事实上，今年以来，为吸引人才流入，不少热点城市发布了人才新政，给予落户名额和租房补贴。但与疫情影响带来的巨大缺口相比，差距仍然非常明显。

新一线城市也加入了“抢人”大战队伍中，近两年人口迁入明显增加。比如杭州、南京等城市，除了经济上的吸引外，在人才吸引政策方面也在不断加大力度。不仅放宽落户政策，还在人才补贴、租房补助、购房补贴等多方面提供优厚待遇。

据国家统计局数据显示，我国劳动年龄人口已经连续6年负增长，意味着我们已经步入了人口存量竞争的时代。因此，我们看到的是，很多核心城市都已经开始加入到“抢人”的队伍中。

年的时候，新一线城市的人口净迁入量还不到90万，年规模已经升至万。短短两年时间，增加了50万。

以安徽省和西安市为例。年，全国“抢人”最成功的当属安徽省和西安市。年，西安有32万人口净迁入。同年，安徽省各地人才政策大幅放宽，年也是安徽人口净流入的巅峰年。

值得注意的一个现象是，近一两年来，北京、深圳等一线城市人口流出渐渐变多，出现了负增长。很多年轻人不再认为只有留在北上广深才能实现理想。加上网络媒体对“逃离北上广”现象的大肆渲染，无形中也加剧了人口流出的速度。

时间往前倒5年，其实从年开始，“北漂”数量就开始减少，且降幅逐年增大。根据北京市统计局公布的数据，从年到年，北京常住外来人口数量共减少77万。

三、市场供需结构调整的结果

很多人觉得北京此次房租下调，全部都是因为疫情和人口减少导致的，但其实不然。任何事物发展都有其自身规律，房租也不例外。

贝壳研究院数据显示，年1月北京市平均月租金为51.3元/㎡/月，到年6月是84.4元/㎡/月。8年多的时间里，租金上涨了64.7%，相当可观。

8年间，北京经历了两次租金快速上涨阶段。一次是年，另一次是-年间，月均租金同比增长率都超过了10%。但从年8月至今，北京的租金一直是负增长。

短期的租金下跌或许是外部因素影响的结果，但此次租金下跌是年以来首次租金持续半年以上的下跌。其实在年，北京租金就已经增速下降，8月开始出现下跌，持续至今。

引用贝壳研究院分析师黄卉的话说就是“这是市场供需结构调整的结果，体现了供需关系正趋于缓和。”

最后，我解答一下开头提出的问题“为何以一二线城市为主的核心城市，卖房和租房呈现相反的态势？”其实，这背后的逻辑仔细想来并不难理解。

在当下的环境里，置换的人手上的房没有受到疫情的影响，依然可以顺利买卖。同时，某些人的换房需求在放水的危机感下从未如此迫切。然而，租房的职场人士却正实实在在地感受着降薪和裁员的危机。能够安稳地留守在当下的出租房里已实属不易，又何谈改善和搬家呢？

都说房子是租来的，生活不是。可当你连房租都交不起的时候，会发现连生活都没有。从这个意义上说，此次房租下调，对一二线城市的职场人士来说，确实能减轻一部分压力。

如果你也像我一样是租房住，可以试着去和你的中介或房东沟通，商量看能不能适当减少一部分租金。当然，也别讲价太狠了，毕竟非常时期大家都不容易。

祝你顺利~

（配图来源于网络，侵删）

参考资料：

1.租客们，你看长租公寓还有机会吗？

2.一场属于少数人的复苏

3.自如和业主的“不降租就解约”之困

4.从人口流向看房价走势：年人口迁徙大盘点

5.房租真的降了吗？

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